Conceptverzoek BOPA – Sinds de invoering van de Omgevingswet is de BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit) uitgegroeid tot het populairste instrument om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, snel mogelijk te maken. Veel gemeenten worstelen nog met de technische inrichting of de ambtelijke capaciteit voor het structureel wijzigen van hun omgevingsplan. De BOPA-procedure biedt hierin de perfecte flexibele uitweg met een snelle reguliere beslistermijn van in principe acht weken.
Toch kent de BOPA ook scherpe juridische randvoorwaarden. Omdat het een eenmalige toestemming is, zit u bij wijzigingen in het bouwplan al snel vast. Hoe behoudt u als projectontwikkelaar de nodige flexibiliteit bij grotere projecten? En hoe voorkomt u dat het cruciale vooroverleg over een BOPA verzandt in een maandenlang informeel traject zonder juridische status?
In dit artikel bespreken we de strategische inzet van de gefaseerde BOPA (de opvolgende BOPA) en leggen we uit hoe u via een formeel conceptverzoek in het DSO de haalbaarheid van uw plannen voortijdig toetst aan de intaketafel — zonder direct geconfronteerd te worden met het volledige legesbedrag.
Auteur: Robin Evens
Geplaatst op:
BOPA omgevingswet
De inzet van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is met de komst van de Omgevingswet het populairste middel om nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw mogelijk te maken. Dit noemen we ook wel de “BOPA”. Een bopa is een procedure waarmee toestemming kan worden verkregen voor activiteiten die afwijken van het geldende omgevingsplan.
Veel gemeenten hebben op dit moment nog technische problemen bij het aanpassen van het omgevingsplan, of hebben onvoldoende ambtelijke capaciteit. De Bopa-procedure is daarom voor veel initiatiefnemers op dit moment het belangrijkste alternatief. Het nadeel van een BOPA is echter wel dat een BOPA maar één keer kan worden toegepast. Anders gezegd: je kunt er de regels van het omgevingsplan niet permanent mee wijzigen, waardoor je bij een aangepast plan een nieuwe procedure moet doorlopen.
Opvolgende BOPA of gefaseerde BOPA
Gedurende een overgangsperiode is er wel de mogelijkheid om een BOPA is fases toe te passen. Dit houdt in dat eerst een BOPA wordt verleend voor de ruimtelijke inpassing van een concreet, maar nog niet geheel uitgekristalliseerd concept. Met deze opvolgende of gefaseerde BOPA kun je als ontwikkelaar dus éérst de planologische toets doorlopen en het bouwplan daarna concreet uitwerken. Hiermee zit je dus ook niet al heel vroeg in het traject volledig vast in het ontwerp van de bouwvolumes etc.
Conceptverzoek BOPA en intaketafel BOPA
Formeel juridisch is het niet verplicht, maar veel BOPA procedures beginnen met een conceptverzoek of een verzoek voor de intaketafel. Met een dergelijk verzoek geef je als projectontwikkelaar aan een bepaald plan te hebben en toets je bij de gemeente of er “in principe” bereidheid is om hier medewerking aan te verlenen. Een voordeel hiervan is dat hier vaak wel wat kosten aan zijn verbonden, maar dat in ieder geval nog niet het volle legesbedrag hoeft te worden betaald. Een tweede voordeel is dat via dit conceptverzoek kan worden gepolst of de gemeente medewerking wenst te verlenen vóórdat allerlei dure ruimtelijke onderbouwingen en onderzoeken zijn opgesteld.
Tip vooroverleg BOPA
Een valkuil van het conceptverzoek of vooroverleg over een BOPA is dat het kan verzanden in enkele maanden heen en weer mailen tussen de projectontwikkelaar en de gemeente. Bijvoorbeeld omdat de gemeente voorstelt of (dringend) verzoekt om het bouwplan op bepaalde punten aan te passen. Hierdoor kan kostbare tijd verloren gaan. Voor een conceptverzoek geldt namelijk verder geen formele beslistermijn. Die gaat pas in als er een formele aanvraag is ingediend. Het is daarom als projectontwikkelaar goed om hier niet eindeloos in mee te gaan en desnoods uiteindelijk gewoon een aanvraag in te dienen. Wijzigingen van ondergeschikte aard zijn namelijk ook nog mogelijk als de aanvraag reeds is ingediend.
Indienen conceptverzoek BOPA DSO
In veel gemeenten kan het conceptverzoek worden ingediend via het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet). Daar leest u hier meer over. Dat is echter niet bij álle gemeenten zo. Check dit dus goed vooraf. Controleer voor indienen van het conceptverzoek ook of en welke kosten de gemeente in rekening brengt voor het behandelen van een conceptverzoek.
Een procedure om een BOPA met een conceptverzoek te laten beoordelen kan vaak ongeveer als volgt uitzien:
Het Proces van een conceptverzoek BOPA en vooroverleg
| Fase & Context | Processtap | Wat gebeurt er? | Belangrijk aandachtspunt |
| Fase 1: Het DSO (of ander formulier) | 1. Conceptverzoek indienen | De initiatiefnemer dient digitaal een ‘conceptverzoek’ in via het nieuwe Omgevingsloket. Dit vervangt het oude papieren of informele vooroverleg. | De gemeente moet deze functie in het DSO wel expliciet hebben opengesteld (en let op de leges!). |
| Fase 2: Gemeente intern | 2. De Intaketafel (Wenselijkheid) | De gemeente beoordeelt intern of het plan past binnen de strategische doelen en de Omgevingsvisie. | Is dit project op hoofdlijnen überhaupt wenselijk op deze specifieke locatie? |
| (Mogelijke) fase 3: Integraal overleg | 3. De Omgevingstafel (Haalbaarheid) | Bij een positieve intake schuiven de ontwikkelaar, gemeente én externe adviseurs (waterschap, omgevingsdienst) tegelijk aan tafel. | Harde randvoorwaarden zoals milieu, stikstof en water worden hier direct integraal getackeld. |
| De output | Participatie & Uit te werken onderbouwing | Het vooroverleg rondt af met een concreet advies. De ontwikkelaar kan nu gericht aan de slag met de formele indiening. | De ontwikkelaar weet nu exact welke onderzoeken (geluid, bodem, flora/fauna) en welke participatie-aanpak verplicht zijn. |
Status conceptverzoek
Een principebesluit op een BOPA heeft verder geen juridisch afdwingbare waarde. Pas na indienen van een aanvraag begint de formele procedure. Dan is mogelijk ook nog een bindend advies van de gemeenteraad nodig.
Advocaat Bopa omgevingswet
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over het succesvol doorlopen van een BOPA-procedure? Neem dan vandaag nog vrijblijvend contact op!
Conceptverzoek BOPA – Veelgestelde vragen
Het grootste nadeel is dat een BOPA een eenmalige toestemming is voor een specifiek project; je wijzigt er de regels van het omgevingsplan niet permanent mee. Als je bouwplan gaandeweg ingrijpend verandert, moet je in principe weer een volledig nieuwe BOPA-procedure doorlopen. Een wijziging van het omgevingsplan daarentegen past de bestemming en de regels voor de locatie structureel aan.
Ja, dat kan via een zogenaamde ‘opvolgende’ of ‘gefaseerde’ BOPA. Hiermee doorloop je eerst de planologische en ruimtelijke toets op hoofdlijnen voor het hele concept. Pas daarna werk je het bouwplan per fase concreet uit. Dit voorkomt dat je al vroeg in het traject vastzit aan definitieve bouwvolumes, wat financieel en praktisch veel flexibiliteit biedt.
Formeel-juridisch is een conceptverzoek niet verplicht, maar in de praktijk is het ten zeerste aan te raden. Het stelt je in staat om de politieke en ambtelijke bereidheid van de gemeente te peilen vóórdat je tienduizenden euro’s uitgeeft aan verplichte milieu- en bodemonderzoeken of gedetailleerde ruimtelijke onderbouwingen.
Omdat voor een conceptverzoek geen formele beslistermijn geldt, kan dit proces eindeloos verzanden in discussies en aanpassingen. De beste strategie is om de regie te behouden: ga niet onbeperkt mee in informele wijzigingsverzoeken van de gemeente. Als de neuzen dezelfde kant op staan maar het proces stokt, kun je het beste de formele BOPA-aanvraag indienen. Vanaf dat moment gaat de wettelijke beslistermijn (doorgaans 8 weken) lopen. Wijzigingen van ondergeschikte aard kun je vaak ook nog tijdens de formele procedure doorvoeren.
Dit verschilt sterk per gemeente. Sinds de invoering van de Omgevingswet brengen veel gemeenten leges in rekening voor het in behandeling nemen van een conceptverzoek of een plek aan de Omgevingstafel. Deze kosten zijn weliswaar aanzienlijk lager dan de leges voor een definitieve BOPA-aanvraag, maar het is cruciaal om vooraf de lokale legesverordening te controleren om financiële verrassingen achteraf te voorkomen.
Nee, de reactie op een conceptverzoek heeft geen formele status. De gemeente is hier dus niet aan gebonden. Pas na het indienen van een formele aanvraag wordt een formeel besluit genomen. Soms is ook nog bindend advies van de gemeenteraad nodig. De gemeenteraad is niet gebonden aan een positieve reactie op het conceptverzoek. De reactie op het conceptverzoek geeft natuurlijk wel veel duidelijkheid over de grondhouding van de gemeente ten opzichte van een bepaald plan. Als de gemeente reeds aan de voorkant “nee” zegt tegen het plan, heeft het over het algemeen weinig zin om toch een aanvraag in te dienen.